四、优先受偿权的行使应以竣工之日起算，而非竣工验收合格之日 

实践中，若以竣工验收合格之日起算，则可能出现发包人为拖付工程款不及时组织工程验收，恶意阻止承包人行使优先权，侵害其合法权益。 

《建设工程施工合同解释》规定的实际竣工日期，能否作为承包人行使工程价款优先受偿权除斥期间的起算点？不能。 

《建设工程施工合同解释》第14条规定：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 

《批复》第4条规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《批复》规定的“建设工程竣工之日”不包括《建设工程施工合同解释》第14条第2、3项两种情形。 

依据《建设工程施工合同解释》第14条第2、3项规定认定建设工程实际竣工日期的两种情形，是针对发包人恶意拖欠工程竣工验收时间，以期达到拖延支付工程价款的违法目的而作出的惩罚性规定。法院不宜依据《批复》的规定，以此作为承包人行使优先权的六个月期限的起算点，认定承包人超过《合同法》第286条规定的工程价款优先权行使期限。 

五、优先受偿权的行使，不以建设工程是否竣工为限 

工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。这样理解，有利于保护农民工的利益，也符合立法原意。但是如果承包人因其自身原因导致施工质量不合格或工程进度未按约完成的，就无权要求发包人支付工程款，相应地其也不能行使工程价款的优先受偿权。 

六、非因承包人原因，建设工程延期竣工、建设工程合同解除或者终止履行时，建设工程款优先受偿权行使期限的确定 

非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据《合同法》第286条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。 

七、优先受偿权的行使不受合同效力的影响 

建设工程施工合同无效，但工程质量合格的，承包人可以依据《司法解释》第2条的规定主张工程款，故其当然享有工程价款优先受偿权。 

八、建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权，仅限于建筑物的价值部分 

《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权，不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。 

九、分包人或实际施工人有条件地享有优先受偿权 

《司法解释》第26条第2款规定了分包人和实际施工人可以在发包人欠付工程款范围内向发包人请求支付工程款。由此可以推断出，只要分包人和实际施工人完成了其与总包人或转包人之间合同约定的施工义务且工程质量合格的，在总包人或转包人不主张或怠于主张工程价款优先受偿权的情况下，应允许分包人或实际施工人就其承建的工程部分在发包人欠付的工程款范围内向发包人主张工程价款优先受偿权。 

十、工程款债权转让后，受让人也应享有优先受偿权 

建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。 

十一、工程承包人承诺放弃优先受偿权的条件未成就，其对转让的工程仍享有优先受偿权 

承包人承诺放弃工程款优先受偿权的条件未成就，即使工程的所有权发生转让，如果受让人对工程的转让存在过错，发包人不支付工程款，承包人仍可依照《合同法》第286条及相关司法解释的规定，在工程款范围内对所建工程行使优先受偿权。 

十二、不应作为工程价款优先受偿权标的的建设工程包括：消费者已交付全部或大部分购房款的商品房；被作为执行标的物并已执行完毕的建设工程；《合同法》颁布实施前，已办理抵押登记或已出售、预售的建设工程；学校、医院等公益性建设工程；党委、政府等机关单位的办公楼，道路、桥梁等公共设施；所有权已被法院生效法律文书确定转移的建设工程。