离婚诉讼中的房产处理

对于普通老百姓来说，房子是生活中的主要财产，是大事，所以在离婚纠纷中，房子问题往往是双方争议的重要焦点，同时也是处理财产归属及分割的难点之一。笔者根据有关法律及司法解释的规定，结合执业实践经验，作出以下一些总结： 

一、按揭房屋的归属及分割 

1◆婚前一方按揭购房、支付首付款、登记在该方名下；婚后共同还贷；离婚时已取得房产证的按揭房 

（1）由双方协议处理；不能达成协议的，可判决归产权登记方，尚未归还的贷款为其个人债务。 

（2）婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记方进行补偿（照顾子女和女方权益）。 

对于该房屋增值部分的处理： 

婚前个人财产在婚后产生的收益，一般属于夫妻共同财产，但孳息和自然增值，仍属于个人财产。因此该房屋增值部分，仍属于产权登记方的个人财产。 

另笔者认为，尽管增值部分仍属于产权登记方的个人财产，但该增值部分同样凝聚了非产权方的贡献，非产权方有权享受这种收益，因此有权获得合理补偿。 

2◆婚前（或婚后）共同出资支付首付款；婚后共同还贷；离婚时已取得房产证的按揭房 

首先，不论房产证上登记的是一方还是双方的名字，该房均属夫妻共同财产。按揭贷款的债务属于夫妻共同债务，由双方共同承担。 

夫妻共同财产的处理原则是：首先由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理： 

（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许； 

（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿； 

（3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 

其次，需分清权益部分和债务部分。如涉及尚欠贷款，要将贷款部分扣除。因为首付款、已还贷款本金和离婚时已付房款所占房产比例的增值部分属于共同财产，应当等量分配。 

最后，如出资行为发生在婚前，非产权登记方应对其出资行为举证，同时还应证明并非赠与或借贷。否则，如果产权登记方予以否认，并以个人婚前财产出资为由主张房屋归其个人所有，非产权登记方的利益就难以得到法律保护。 

3◆离婚时尚未取得房产证的按揭房 

离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，有争议且协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可另行提起诉讼。 

另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用房这三种房屋的，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接作出判决。所以，离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的，可按双方的合意处理房屋权属；若协商不成的，法院可判决按揭房屋归一方使用，待房屋产权证发放下来后，再作处理。 

二、其他房屋的归属及分割问题 

4◆恋人或夫妻之间赠与房产 

恋人或夫妻之间赠与房产，过户之前可以撤销赠与（经公证的除外），过户之后不可撤销。 

5◆婚前父母为双方购房出资 

该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 

6◆婚后父母为双方购房出资 

该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 

7◆婚后父母出资购房 

一方父母出资为子女购房，产权登记在其子女名下的，视为单方赠与，该房属于其子女的个人财产，儿媳（女婿）没份。 

双方父母出资购房，产权登记在一方子女名下的，该房属于夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有（另有约定的除外）。 

8◆一方擅自出售共有房屋 

一方擅自出售共同共有房屋、第三人善意购买并支付合理对价并已过户的房产：买卖有效；另一方有权请求赔偿损失。 

9◆婚后购买父母的房改房 

婚后用夫妻共同财产出资购买一方父母参加的房改房、产权登记在该父母名下的房产：仍应认定为父母所有的财产，不属夫妻共同财产、不予分割；购买该房屋时的出资可作为债权处理。 

以夫妻双方或一方承租的公房参加房改，没有取得房产证明的，不影响认定为夫妻共同财产。

三、设置抵押的房屋的分割问题 

（1）法律关于设置抵押担保房产交易的限制